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Malfaçons, retards: que faire en cas de litige avec un artisan ?

 

Travaux inachevés, bâclés ou qui ne vous donnent pas entière satisfaction ? Facture (beaucoup !) plus salée que prévue ? Chantier déserté ? Livraison tardive ? Pas de panique, voici la marche à suivre au cas où un litige vous opposerait à un artisan.

1. Tentez de régler les choses à l’amiable

Entre vous et l’artisan à qui vous aviez confié vos travaux, tout avait pourtant bien commencé. Hélas, vous avez vite déchanté… Si les travaux ne sont pas conformes à ce qui avait été convenu dans le devis ou qu’après avoir encaissé votre acompte, l’entreprise a déserté le chantier, privilégiez un règlement à l’amiable. D’une part, la colère est (très !) mauvaise conseillère. D’autre part, bien que vous ayez la loi pour vous (un devis signé a valeur de contrat), « mieux vaut un mauvais arrangement qu’un bon procès ». En clair, on a souvent plus à gagner dans un compromis, si défavorable nous soit-il, qu’à aller devant les tribunaux. Après avoir listé les malfaçons que vous aurez détectées, photos à l’appui, téléphonez à l’artisan indélicat pour lui exprimer votre mécontentement. S’il ne répond pas à vos demandes, rédigez une lettre que vous lui enverrez en recommandé avec accusé de réception, dans laquelle vous mentionnerez :

·        l’ensemble de vos griefs,

·        le cas échéant, votre refus de payer – en tout ou partie – la somme qu’il vous réclame,

·        une date « butoir » pour qu’il reprenne les travaux et corrige ses erreurs ;

·        qu’à défaut, vous saisirez les tribunaux.

2. Faites intervenir un tiers

Si l’entreprise fautive ne répond ni à vos messages ni à vos courriers et qu’à l’issue de votre ultimatum, rien n’a été fait, vous pourrez solliciter l’intervention d’un tiers. Contactez :

·        la Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes (DGCCRF),

·        une association de défense des consommateurs (leur liste figure sur le site de la DGCCRF),

·        un conciliateur de justice qui vous convoquera, vous et l’artisan, au tribunal d’instance pour tenter de trouver l’accord de la dernière chance…

3. Saisissez la justice

Vos tentatives de règlement à l’amiable ont toutes échoué. Même l’intervention d’un tiers n’y a rien changé… Rien n’est perdu, vous avez encore une carte à jouer : celle de la voie judiciaire. Après avoir monté un dossier (photocopies des courriers échangés avec l’entreprise, devis et factures), faites valoir vos droits auprès des tribunaux. Par exemple, en déposant une « demande d’injonction de faire ». Pour info, c’est la valeur du préjudice qui détermine la juridiction compétente :

·        le juge de proximité si le litige porte sur une somme inférieure à 4 000 €,

·        le tribunal d’instance si le montant du différend est compris entre 4 000 et 10 000 €,

·        le tribunal de grande instance pour tout chantier de plus de 10 000 €, vous devrez alors prendre un avocat.

In fine, le juge pourra décider :

·        de l’exécution forcée des travaux par l’artisan,

·        de la réalisation des travaux par une autre entreprise aux frais de l’artisan fautif,

·        du versement de dommages-intérêts.

Obligations du propriétaire et du syndic

Rappelons que la loi n° 2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte a modifié l’article L. 241-9 du code de l’énergie et renforcé les obligations du propriétaire et du syndic.

Aux termes de l’article L. 241-9 du code de l’énergie :  

« Tout immeuble collectif pourvu d’un chauffage commun doit comporter, quand la technique le permet, une installation permettant de déterminer la quantité de chaleur et d’eau chaude fournie à chaque local occupé à titre privatif. Le propriétaire de l’immeuble ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic s’assure que l’immeuble comporte une installation répondant à cette obligation.
Nonobstant toute disposition, convention ou usage contraires, les frais de chauffage et de fourniture d’eau chaude mis à la charge des occupants comprennent, en plus des frais fixes, le coût des quantités de chaleur calculées comme il est dit ci-dessus.
«​ Un décret pris en Conseil d’Etat fixe les conditions d’application du présent article, et notamment la part des frais fixes visés au précédent alinéa, les délais d’exécution des travaux prescrits ainsi que les cas et conditions dans lesquels il peut être dérogé à l’obligation prévue au premier alinéa, en raison d’une impossibilité technique ou d’un coût excessif .»

Le décret n° 2016-710  du 30 mai 2016 relatif à la détermination individuelle de la quantité de chaleur consommée et à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs est paru au Journal officiel du 31 mai 2016.

Il est complété par l’arrêté du 30 mai 2016 paru également au Journal officiel du 31 mai 2016.

Ces textes modifient le décret n° 2012-545 du 23 avril 2012 relatif à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs et son arrêté du 27 août 2012 relatif à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs à usage principal d’habitation.

Le nouveau décret renforce l’obligation d’individualisation des frais de chauffage dans les immeubles collectifs.   

En effet, alors que, jusqu’à présent, l’obligation d’individualisation ne concernait que les immeubles collectifs à usage principal d’habitation, le texte nouveau vise « tout immeuble collectif équipé d’un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l’occupant » (brèves des 23 août et 6 septembre 2012).

Les exceptions passent de six à trois.

Sont désormais exemptés d’individualisation :

1° les établissements d’hôtellerie et les logements-foyers ;

2° les immeubles dans lesquels il est techniquement impossible de mesurer la chaleur consommée par chaque local pris séparément ou de poser un appareil permettant aux occupants de chaque local de moduler la chaleur fournie par le chauffage collectif ;

3° les immeubles dont l’individualisation des frais de chauffage entraînerait un coût excessif résultant de la nécessité de modifier l’ensemble de l’installation de chauffage.

Les appareils de mesure installés permettront de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local occupé à titre privatif et de pratiquer des télé-relevés.

La mise en service des appareils d’individualisation doit intervenir au plus tard le 31 mars 2017.

Cette date est toutefois repoussée : 

a) au 31 décembre 2017 si la consommation en chauffage de l’immeuble est comprise entre 120 kWh/m2SHAB.an et 150 kWh/m2SHAB.an ;

b) au 31 décembre 2019  si la consommation en chauffage de l’immeuble est inférieure 120 kWh/m2SHAB.an.

Dans le cas d’un groupe d’immeubles desservis par une chaufferie commune, et si tous les immeubles ne possèdent pas un compteur en pied d’immeuble, la comparaison ci-dessus est réalisée à l’échelle du groupe d’immeubles. Les immeubles doivent alors être équipés d’appareils de mesure compatibles entre eux et gérés par la même entité.

Pour déterminer la date de mise en services des appareils, le propriétaire de l’immeuble ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic calcule la moyenne des consommations annuelles de combustible ou d’énergie nécessaires au chauffage de l’immeuble considéré, hors eau chaude sanitaire, relevées sur les trois dernières années, puis la divise par la surface habitable définie à l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation. La part des consommations annuelles de combustible ou d’énergie nécessaires à la production d’eau chaude sanitaire ainsi déduite doit être représentative de la consommation réelle d’eau chaude sanitaire de l’immeuble.

L’article 2 de l’arrêté du 27 août 2012 modifié et son annexe précise les modalités de réalisation du calcul de la moyenne des consommations annuelles de chauffage sur les trois dernières années.​​

 

Un nouveau décret fixe les modalités d’établissement des états des lieux

Un décret paru le 31 mars 2016 au journal officiel précise les règles de l’état des lieux pour la location d’un bien à titre de résidence principale. Ce texte qui est un dispositif de la loi ALUR sera applicable à partir du 1 juin 2016.

Ce décret ne fait que fixer les modalités d’établissement des états des lieux d’entrée et de sortie. A l’exception de la possibilité d’illustrer l’état des lieux par des images, le décret n’apporte aucune précision supplémentaire sur les modalités de l’établissement des états des lieux.

Ce texte ne permet pas de régler les conflits entre les différentes parties ; propriétaires et locataires. Uniquement la forme du document doit permettre de comparer au début et à la fin l’état du logement.

L’article 2 de ce décret (n°2016-382 du 30 mars 2016) nous dit :

L’état des lieux décrit le logement et constate son état de conservation. Il comporte au moins les informations suivantes :
1° A l’entrée et à la sortie du logement :
a) Le type d’état des lieux : d’entrée ou de sortie ;
b) Sa date d’établissement ;
c) La localisation du logement ;
d) Le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur ;
e) Le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux ;
f) Le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie ;
g) Le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun ;
h) Pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d’observations ou de réserves et illustré d’images ;
i) La signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux.
2° A la sortie du logement :
a) L’adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du locataire ;
b) La date de réalisation de l’état des lieux d’entrée ;
c) Eventuellement, les évolutions de l’état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l’établissement de l’état des lieux d’entrée.

L’article 3 de ce décret (n°2016-382 du 30 mars 2016) nous précise :
L’état des lieux à l’entrée et à la sortie du logement est établi selon les modalités suivantes:
1° Le logement contient les seuls meubles ou équipements mentionnés au contrat de location ;
2° La forme du document permet la comparaison de l’état du logement constaté à l’entrée et à la sortie des lieux. A cet effet, les états des lieux peuvent être réalisés sous la forme d’un document unique ou de documents distincts ayant une présentation similaire ;
3° L’état des lieux, établi sur support papier ou sous forme électronique, est remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties ou à leur mandataire au moment de sa signature.

Et pour ce qui de la vétusté la loi ALUR définit simplement par décret  comme “l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement”.

Une grille d’application peut être mise en place en précisant au minimum pour les principaux matériaux et équipements du bien loué une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuel affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire.

Majoration de la prime d’assurance pour le compte du locataire

La loi n° 94-366 du 24 mars 2014, dite « loi ALUR », avec la nouvelle rédaction de l’article 7 g de loi du 6 juillet 1989, a donné au bailleur la possibilité de souscrire une assurance pour le compte de son locataire en cas de défaillance de ce dernier.

Le bailleur a alors la possibilité de majorer le montant de la prime de l’assurance souscrite en lieu et place du locataire dans une limite fixée par décret afin de responsabiliser ce dernier et de s’indemniser pour des démarches qu’il a engagées.

Le décret n°2016-383 du 30 mars 2016 fixant le montant maximal de la majoration de la prime annuelle d’assurance pour compte du locataire est paru au Journal officiel du 30 mars 2016.

Le texte prévoit que la prime d’assurance annuelle peut être majorée dans la limite de 10 % de son montant.

Rappelons que l’article 7 g de la loi prévoit qu’à défaut de la remise d’une attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. Une mise en demeure doit donc être au préalable envoyée au locataire qui n’a pas remis son attestation d’assurance. La mise en demeure par simple lettre recommandée avec demande d’avis de réception est suffisante puisque le texte ne parle pas de « commandement ».